Je cesse le paiement de mon loyer !

ACTAFOR le 17/05/2018

Votre locataire vous informe qu'il suspend le versement de ses loyers en invoquant l’exception d'inexécution. En a-t-il le droit ? 

Dans certains cas, un locataire peut se prévaloir du mécanisme de "l’exception d'inexécution" ; un droit consacré par la loi depuis 2016. Celui-ci permet à une partie d'un contrat de refuser d’exécuter, partiellement ou totalement, ses obligations tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due ; en matière locative, il s'agira par exemple de l’inexécution de certains travaux.

Attention ! L'inexécution reprochée au propriétaire doit être suffisamment grave pour permettre l'utilisation de ce mécanisme (non délivrance du logement, impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination...). Elle ne doit en aucun cas servir de moyen de pression sur le bailleur ; de même, la mauvaise foi du locataire sera constitutive d'un abus.

En pratique, l'utilisation de cette exception d'inexécution en matière de bail d'habitation a fait l'objet d'un arrêt récent (Cass. 3e civ. 05.10.2017 n°16-19614) rappelant qu'un locataire ne peut retenir le paiement de ses loyers sans solliciter l'autorisation judiciaire. A défaut, l'exception d'inexécution sera rejetée.

Ainsi, il convient pour le locataire de faire délivrer par Huissier de Justice une mise en demeure préalable à son bailleur, puis de faire dresser constat des désordres. Il devra ensuite saisir le juge d'Instance pour se voir autoriser la rétention, partielle ou totale, de son loyer (Cass. 3e civ. 17.12.2012 n°02-10142).

A noter : Le bailleur dont sont retenus indûment les loyers pourra demander réparation à son locataire de mauvaise fois.

Pour toute question concernant le rétention de loyer ou l'exception d'inexécution, remplissez votre formulaire de contact

Textes de référence : C. civ. art. 1219 / Cass. 3e civ. 05.10.2017 n°16-19614 / Cass. 3e civ. 17.12.2012 n°02-10142